Pierre Eckert

Question écrite déposée par Pierre Eckert en mai 2022

Texte complet: Q 3891

Exposé de la question:

Le plan directeur de l’énergie (PDE) du canton de Genève prévoit des
objectifs ambitieux, qui nécessiteront d’importants investissements pour
l’assainissement énergétique des anciens bâtiments. Pour que ces objectifs
puissent être atteints, il est indispensable que toutes les formes de propriété
puissent faire leur part de l’effort collectif à fournir.

Le PDE prévoit que le cadre légal devra être adapté et que des soutiens
financiers seront nécessaires pour répondre aux besoins spécifiques des
différents propriétaires selon leur statut.

Une forme de propriété nécessite une attention toute particulière, il s’agit
des PPE, car, contrairement aux coopératives d’habitation ou aux sociétés
immobilières d’actionnaires locataires, les PPE ne peuvent pas recourir à
l’emprunt bancaire en leur nom, ou alors très difficilement, car elles n’ont pas
de statut juridique reconnu pour le permettre, elles ne sont ni une personne
morale ni une personne physique. Il revient donc à chaque copropriétaire
d’assumer financièrement sa part des travaux.

D’autre part, la diversité des profils de copropriétaire à l’intérieur d’une
même PPE fait que les intérêts divergent, par exemple entre les
copropriétaires qui résident dans leurs biens et ceux qui les louent, ou encore
entre jeunes (qui ont du temps devant eux pour amortir l’investissement) et
les personnes plus âgées.

Enfin certains copropriétaires n’ont tout simplement pas la capacité de
recourir à l’emprunt, notamment les retraités, ainsi que les jeunes qui
viennent d’acquérir leur bien.

Comme on le voit, les intérêts des différents copropriétaires d’une PPE
peuvent être divergents, si bien qu’il est quasiment impossible d’obtenir une
majorité en faveur de l’isolation périphérique des bâtiments (qui concerne
solidairement l’ensemble des copropriétaires) en assemblée générale,
isolation indispensable pour atteindre les objectifs du PDE.

Selon une estimation, Genève compterait 1200 PPE qui représenteraient
18% des appartements du canton.

Que faudrait-il faire pour répondre aux besoins spécifiques des PPE ?
Octroyer la possibilité de recourir à un financement sur le long terme, au nom
de la PPE, réparti en fonction des quotes-parts des unités d’étage et
automatiquement transmissible en cas de vente. Le service de la dette
(amortissement et intérêts) serait intégré dans les charges de copropriété de
chaque unité d’étage. De cette façon, de nombreuses oppositions seraient
levées et les majorités pourraient ainsi être obtenues beaucoup plus
facilement. Cela peut se faire en modifiant la loi actuelle (code civil suisse,
CCS) au niveau fédéral ou en contournant l’obstacle au niveau cantonal avec,
par exemple, un cautionnement ou un fonds de garantie. D’autres solutions
pourraient bien entendu émerger.

Majorités requises

Pour tous travaux, les décisions sont prises lors d’assemblées générales
des copropriétaires (AG) et trois catégories de travaux sont prévues (CCS) :

  • les travaux nécessaires au maintien de la valeur du bien et de son utilité,
    ils requièrent la majorité simple (>50% des voix – CCS 647c) ;
  • les travaux utiles au maintien de la valeur du bien et de son utilité, ils
    requièrent la double majorité (>50% des voix et des parts de copropriété,
    certains règlements peuvent prévoir des limites plus élevées, à 75% par
    exemple – CCS 647d) ;
  • les travaux d’embellissement qui nécessitent l’unanimité (CCS 647e).

En principe, les travaux de rénovation énergétique s’inscrivent dans la
catégorie « travaux utiles », mais il semble que, si la loi impose de nouvelles
normes aux bâtiments existants, ces travaux tomberaient alors dans la
catégorie « travaux nécessaires », facilitant ainsi légèrement leur adoption par
l’assemblée des copropriétaires.

Questions

Je remercie par avance le Conseil d’Etat de répondre aux quelques
questions suivantes :

  1. Est-il possible de confirmer que les travaux requis pour se conformer
    aux nouvelles lois sont bien des « travaux nécessaires » (au sens du
    code civil suisse), afin que la majorité simple soit suffisante ?
  2. Peut-on envisager que l’Etat de Genève se dote d’un fonds de garantie
    pour les PPE, éventuellement en partenariat avec la BCGE ?
  3. Est-il possible de vérifier, et éventuellement adapter, les règles
    d’application de l’hypothèque de droit public ?
  4. Est-il nécessaire de modifier le CCS pour inclure le remboursement des
    dettes de la PPE ou cela s’intègre-t-il naturellement dans les charges de
    copropriété ?
  5. Le Conseil d’Etat verrait-il d’autres moyens de lever les difficultés
    d’investissement propres aux PPE ?